投資には、株式、債券、投資信託（ETF・REITを含む）、金、FX、暗号資産などさまざまな種類があります。
その中のひとつが「不動産投資」です。
私は現在、不動産関係の事務をしています。
仕事柄、不動産の知識はある程度あります。
でも正直に言うと…
現物の不動産投資はハードルが高い。
何千万円ものローン。
空室リスク。
修繕費。
入居者トラブル。
知っているからこそ、簡単に手を出せない」と感じました。
そんな私がたどり着いたのが、国内REIT（リート）です。
REITももちろん価格変動のリスクはあります。
それでも、
・高額なローンを組む必要がない
・管理や修繕を自分で抱えなくていい
・少額から始められる
という点に魅力を感じました。
「これなら、私にもできるかもしれない。」
そう思って、私はまず国内REITを1株だけ買ってみることにしました。
- REITの基礎知識
- REITのメリット・デメリット
- 東証REIT指数連動型ETF（1343）と国内REIT7銘柄
- 私が保有している銘柄と投資成績
- 「みんなで大家さん」との違い
REITとは？不動産を持たずに家賃収入を受け取れる仕組み
REIT（リート）とは、
投資家から集めたお金でマンション・ホテル・商業施設・物流倉庫などの不動産に投資し、そこから得られる家賃収入や売却益を分配金として受け取れる仕組みです。
自分で物件を購入したり、管理したりする必要はありません。
運用はプロが行ってくれるため、少額から“間接的に”不動産オーナーになれる投資といえます。
しかも、1口数万円〜十数万円程度から購入でき、
株式と同じように証券会社を通じて売買できるのも大きな特徴です。
現物の不動産投資との違い
実際に現物の不動産投資をする場合、成功している方もいますが、次のようなリスクもあります。
・初期費用が高額（数百万円〜数千万円）
・ローンを組むリスク
・空室リスク
・修繕費の発生
・入居者トラブルへの対応
・管理の手間や精神的な負担
私は不動産の仕事をしているからこそ、
こうした現実も知っています。
だからこそ、
「少額から始められて、管理の手間がないREITなら挑戦できるかも」
そう感じました。
REITは怖い？デメリット
一方始めやすいREITですが、まずはデメリットについて見てみましょう
| デメリット | 内容 |
|---|---|
| 価格変動・倒産リスク | 株と同じように価格が上下 運用会社の経営が悪化するとREIT自体が上場廃止になる可能性も |
| 分配金が減る可能性 | 地震・台風などの自然災害や事故で物件が損傷すると、賃料が減少 |
| 複利効果が得にくい | 分配金は自動で再投資されない |
| 節税効果は小さい | 減価償却などは使えない |
| 手数料がかかる | 売買手数料・信託報酬 |
| 短期投資には不向き | 値動きがあり、短期間売買向きではない |
REITのメリット
メリットについてもご説明します
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 少額から始められる | 数万円からスタート可能 |
| 分散投資ができる | 複数物件に投資する仕組みなので、1つの物件に依存しない |
| 高い分配金が期待できる | 利益の90%以上を分配するため、定期的な収入を得やすい |
| 売買しやすい | 証券取引所で株と同じように売買可能。換金性が高い |
| 管理の手間がない | 物件の管理・運営はプロにお任せなので、大家業のような手間は不要 |
| インフレに強い | 物価上昇とともに賃料が上がる傾向があり、インフレ対策にも |
| 新NISAで非課税 | 成長投資枠でREITやREIT-ETFを買えば、分配金も売却益も非課税に |
国内REITの買い方
国内REITは、証券会社の口座があれば株と同じように購入できます。
- 証券会社で口座開設
- 銘柄コードを入力
- 1口から購入可能
新NISAの成長投資枠を使えば、分配金や売却益が非課税になります。
松井証券は50万円以下の取引で手数料が無料になるプランがあり、少額投資には使いやすいと感じました。
詳細は公式サイトでご確認ください
「東証REIT指数連動型ETF」
まずは、東証REIT指数連動型ETF(1343)をご紹介します。
1343は、日本の上場REIT全体にまとめて投資できる商品で、
オフィス・住宅・物流・商業施設・ホテルなど、
さまざまな不動産に一度に分散投資することができます。
個別REITのように
「どの用途がいいか」「スポンサーはどこか」
と細かく選ぶ必要がなく、
REIT全体に投資したい人向けの選択肢です。
分配金は年4回あり、
新NISAの成長投資枠を使えば、分配金も売却益も非課税になります。
一方で、
個別REITのように高い利回りを狙うというよりは、
安定性・分散重視の商品です。
「まずはREITに触れてみたい」
「銘柄選びで迷いたくない」
そんな方は、全体に投資できる投資信託から始めてみるのがおすすめです。
| 項目 | 1343（REIT-ETF） | 個別REIT |
|---|---|---|
| 投資対象 | 国内REIT全体 | 特定のREIT（1銘柄） |
| 分散効果 | ◎ 最初から広く分散 | △ 銘柄ごとの偏りあり |
| 銘柄選び | 不要 | 必要 |
| 利回り | 平均的 | 高利回りを狙える場合も |
| 値動き | 比較的穏やか | 銘柄により大きい |
| 向いている人 | 初心者・迷う人 | ある程度調べられる人 |
私が注目している国内REIT7銘柄
一方もっとホテルやマンション、オフィスや物流施設など特化したものがいいと思う方は、個別REITという選択肢もあります。JーREITの中で、私が注目している７選を挙げてみようと思います。
（2026年2月時点）
① 3287｜星野リゾート・リート投資法人
投資対象：ホテル・旅館
観光特化型。インバウンド回復の恩恵を受けやすい一方、景気や感染症の影響は受けやすい。
現在株価：269,300円
② 3269｜アドバンス・レジデンス投資法人
投資対象：高級マンション
首都圏中心の賃貸住宅。不況でも住居ニーズは安定しやすく、ディフェンシブ。
現在株価：170,200円
③ 8966｜平和不動産リート投資法人
投資対象：オフィス＋住宅
用途を分散して保有。景気変動の影響を抑えやすい。
現在株価：155,300円
④ 3471｜三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
投資対象：物流施設
EC拡大の恩恵を受けやすく、長期契約が多い。
現在株価：117,600円
⑤ 8953｜日本都市ファンド投資法人
投資対象：商業施設
イオンなど大型商業施設が中心。人の流れに強い。
現在株価：124,700円
⑥ 8972｜KDX不動産投資法人
投資対象：オフィス・住宅・商業
都心オフィス中心。時価総額が大きく安定感あり。
現在株価：169,200円
⑦ 3249｜産業ファンド投資法人
投資対象：物流・工場・研究施設
日本の産業インフラを支える不動産。景気に左右されにくい。
現在株価：152,000円
私が保有しているJ-REITの投資成績
現在、私はJ-REITを3銘柄保有しています。
分散目的で産業・住居・商業で時価総額が大きく安定してる銘柄を選択。
その成績を発表します。(2026年２月時点)
① 産業ファンド投資法人（3249）
日本の産業を支える物流倉庫や工場、データセンターなど
「産業の土台」となる不動産に投資しているリートです。
世界的な大手投資ファンド「KKR」がスポンサーという点も安心材料のひとつ。
- 購入価格：121,000円
- 現在価格：152,000円
- 含み益：＋31,000円
- 分配金：4,310円（2026年1月予想・年2回）
今のところ含み益が出ていて、NISAで購入しているため分配金も非課税。
高配当を丸ごと受け取れるのは嬉しいポイントです。
② 積水ハウス・リート投資法人（3309）
住宅大手「積水ハウス」グループがスポンサー。
住居系を中心とした安定型リートです。
- 購入価格：92,400円
- 現在価格：93,100円
- 含み益：＋700円
- 分配金予想：3,384円（2026年4月予想）
値動きは大きくありませんが、安定感を期待して保有しています。
③ ケネディクス商業リート（8972）※R-KDX
商業施設中心のリート。
- 購入価格：177,600円
- 現在価格：169,200円
- 含み損：−8,400円
- 分配金予想：4,166円（2026年4月予想）
価格は少し下がっていますが、
リートは値動きよりも「分配金」を重視しているため、
長期目線で保有するつもりです。
まとめ
3銘柄を並べてみると、
✔ 含み益の銘柄
✔ ほぼ横ばいの銘柄
✔ 含み損の銘柄
それぞれあります。
J-REITは値動きもありますが、
私は「分配金をもらいながら保有する」ことを目的にしています。
「みんなで大家さん」との違いは？
最近話題になっている「みんなで大家さん」は、名前は似ていますが国内REITとはまったく別物です。
| 項目 | 国内REIT | みんなで大家さん |
|---|---|---|
| 上場 | 東証に上場している | 非上場（相対取引） |
| 価格の決まり方 | 毎日、市場で決まる | 会社が独自に決める |
| 売却の自由度 | いつでも売れる | 原則、途中解約不可 |
| 情報開示 | 財務・物件情報が公開 | 情報がかなり限定的 |
| 監督 | 金融庁＋証券取引所 | 実質ブラックボックス |
| 分配金の原資 | 物件の賃料収入 | 運営会社の裁量が大きい |
| トラブル時 | 合併・清算で資産が残る | 資金が拘束される可能性 |
不動産への投資を考えた時に、投資商品は様々あるので注意して下さいね。
まとめ
REITは50代のポートフォリオに不要なのでしょうか。
私自身は「不要ではない」と考えています。
不動産投資というとハードルが高く感じますが、
REITなら
・少額から始められる
・管理の手間がない
・分配金が受け取れる
という特徴があります。
株式だけに偏らず、不動産収入に近い分配金を受け取れる点は、
老後資金づくりの補助として一定の役割があると感じています。
ただし、REITも価格変動があるため、全資産をREITにするのではなく、
あくまでポートフォリオの一部として取り入れることが大切だと思っています。
個別REIT選びが難しい場合は、
国内REIT全体に分散投資できる1343（REIT-ETF）から始めるのも一つの方法です。
私もまだ1口ずつの投資ですが、
用途を分散しながら、無理のないペースで少しずつ積み上げていく予定です。
ただし、REITにも価格変動などのリスクはあります。
メリット・デメリットを理解したうえで、ご自身に合った方法を選んでくださいね。
これからREIT投資を検討している方の参考になれば嬉しいです。
